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2012年11月28日 (水)

土地付建物を譲渡・譲受けた場合の消費税

土地付建物を譲渡・譲受けた場合、土地は消費税の非課税取引であり、建物は消費税の課税取引に該当することになります。

土地付建物の売買をした場合の契約書にその譲渡対価が明記されている場合には特に問題はありません。

しかし、土地と建物の対価が区分されていない場合があります。
このように土地と建物を一括して売買する場合には土地と建物の合計額で契約を交わす事がありますが、この場合には土地と建物の対価を合理的に区分する必要があります。

その場合には

・土地か建物のいずれかの価額を決定し、残額を他方の価額とする。
・不動産鑑定士による評価額を基に決定する
・複数の評価方法を併用する

などして合理的に区分します。

消費税基本通達では、譲渡対価の合理的な区分の方法として、按分方式を例示しています。
相続税評価額や固定資産税評価額を基に按分する方法は客観性が高く、数値の把握が容易であり、かつコスト面でも有利であるためもっとも実践的な方法であると考えられます。

建物の価額を算定する場合には未償却残高を基に、土地の価額を算定する場合には公示価格や時価(同等不動産の売買実績等を参考にする等)を基に決定します。

この按分が合理的なものでないと判断された場合、消費税の個別対応方式の採用要件を満たしていないとされ、一括比例配分方式により計算することになりかねませんので注意が必要です。
これは、契約書に土地と建物の価額が区分して明示されている場合でも同じです。

例えば1億円で土地建物を売買する際に、双方で相談した上で土地1億円・建物0円と明記したとします。

しかし、建物はまだまだ利用でき、どう見ても0円という評価が不適当である場合にはこの対価の区分が合理的なものでないと判断されてしまう可能性があります。

たとえ契約書にそのような明記がされていても、消費税の計算上、他の方法で合理的に区分した上で申告を行う事が望ましいでしょう。

2012年11月24日 (土)

家賃って消費税の非課税ですよね?

家賃関連の消費税についてのまとめ

居住用を目的とする家賃は消費税が課されません。
ただし、貸付期間が1月に満たない場合には土地と同様に課税となります。
また、事業用途の場合は消費税が課されますので注意が必要です。

また家賃の名目で、住宅の貸付けとは別に貸付けの対象となっていると認められる施設や動産部分及びサービス部分について一括家賃として収受した場合には、合理的に区分した上で消費税の課税判定を行います。

通常単独で賃貸借やサービスの目的物となる駐車場施設、プール・アスレチック施設等については、全住宅の貸付けについて付属する場合や住人のみの利用が前提となっている場合など、住宅に対する従属性がより強固な場合にのみ非課税とされ、もともと居住用としての従属性が認められる倉庫や家具などの施設又は動産については、全体を家賃として収受している以上、非課税として取り扱うこととなります。

ただし、入居者の別注により賃貸借の対象となっているものは課税となります。

例えば、賃貸マンションに付随している駐車場の場合、各室に1つ駐車スペースが用意されており、個別に契約をせずとも1台ずつ駐車スペースが与えられる場合、家賃と駐車場代を区別することなくまとめて非課税となります。

しかし、駐車スペース数が限定されており、駐車場を借りるためには個別に契約が必要であったり、マンションの住人以外の者でも契約により駐車スペースを借りる事ができる場合などは駐車場代として支払っている分は課税となります。

共益費(住宅を共同で利用する上で居住者が共通に使用すると認められる部分の費用を居住者に応分に負担させる性格のもの)については、共益費、管理費等その名称にかかわらず非課税となります。

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