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2012年11月28日 (水)

土地付建物を譲渡・譲受けた場合の消費税

土地付建物を譲渡・譲受けた場合、土地は消費税の非課税取引であり、建物は消費税の課税取引に該当することになります。

土地付建物の売買をした場合の契約書にその譲渡対価が明記されている場合には特に問題はありません。

しかし、土地と建物の対価が区分されていない場合があります。
このように土地と建物を一括して売買する場合には土地と建物の合計額で契約を交わす事がありますが、この場合には土地と建物の対価を合理的に区分する必要があります。

その場合には

・土地か建物のいずれかの価額を決定し、残額を他方の価額とする。
・不動産鑑定士による評価額を基に決定する
・複数の評価方法を併用する

などして合理的に区分します。

消費税基本通達では、譲渡対価の合理的な区分の方法として、按分方式を例示しています。
相続税評価額や固定資産税評価額を基に按分する方法は客観性が高く、数値の把握が容易であり、かつコスト面でも有利であるためもっとも実践的な方法であると考えられます。

建物の価額を算定する場合には未償却残高を基に、土地の価額を算定する場合には公示価格や時価(同等不動産の売買実績等を参考にする等)を基に決定します。

この按分が合理的なものでないと判断された場合、消費税の個別対応方式の採用要件を満たしていないとされ、一括比例配分方式により計算することになりかねませんので注意が必要です。
これは、契約書に土地と建物の価額が区分して明示されている場合でも同じです。

例えば1億円で土地建物を売買する際に、双方で相談した上で土地1億円・建物0円と明記したとします。

しかし、建物はまだまだ利用でき、どう見ても0円という評価が不適当である場合にはこの対価の区分が合理的なものでないと判断されてしまう可能性があります。

たとえ契約書にそのような明記がされていても、消費税の計算上、他の方法で合理的に区分した上で申告を行う事が望ましいでしょう。

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